Uzun zamandır konuşulan, ama bir türlü patlamayan bir "Emlak Balonu"muz var. Ne zaman konusu açılsa, ne zaman çevreme "Bu sistemin sürdürülebilirliği yok. Eninde sonunda çökecek. Emlak işine girmeyin." desem, "Hani nerede, görüyorsun patlamıyor işte" cevabını alıyorum. Bu birkaç senedir böyle devam ediyor.
Rakamlara göre adamlar haklı. Çünkü 2013'ten 2017'ye kadar konut kredilerindeki takip oranı %0.5 civarında. Yani emlak sektöründe hala bir problem gözükmüyor. Fakat tahmin ediyorum artık sona gelindi.
Önce bu iş ABD'de nasıl başladı kısaca onu özetleyeyim.
Mortgage (yani konut kredileri), kredi verenler açısından çok karlı bir yatırım türüydü. Finans kuruluşları konut kredisi vererek iyi para kazanıyorlardı. Fakat bir zaman sonra bu karlılık yetmemeye başladı. İştahları arttıkça, mali durumu iyi olmayanlara da kredi vermeye başladılar. Bu da konut talebini artırdı ve konut fiyatları hızla yükseldi. Balon böylece şişmeye başladı.
Sonra, doğal olarak konut kredilerinde ödenmeme oranları artmaya başladı. Buna bağlı olarak da bankaların ellerine düşen konut sayıları arttı. Bankalar da doğal olarak, rehni paraya çevirme yoluna gittiler. Fakat acil nakit ihtiyaçlarından dolayı, açık artırmalı olarak piyasa fiyatlarının altında rakamlardan satışa başladılar.
Bu durum her zaman olan bir şeydi ve normalde problem çıkarmazdı. Çünkü bankaların sattığı konut sayısı, toplam konut stoğu içinde çok az bir yer kaplardı. O yüzden bankaların satış fiyatları piyasayı pek etkilemezdi. Fakat ne zaman ki rehin yolu ile satılan konutlar piyasada belli bir oranı aştılar, piyasada fiyat skalası buna göre oluşmaya başladı ve fiyatlar hızla düştü.
Fiyatlar düşmeye başlayınca, bu sefer normalde gücü yeten vatandaş da kredilerini ödememeye başladı. Çünkü 300bin$'a satın aldığı ve 20 yıl boyunca taksitlerini ödeyeceği konut, artık 200bin$'a düşmüştü. Kredi taksitlerini ödemeyi bıraktığı takdirde daha düşük bir zarara uğrayacaklarını (örneğin 20-30bin$ kaybedeceklerini) gördükleri için, taksit ödemeyi bıraktılar. Çünkü aynı evi artık 100bin$ daha ucuza alabiliyorlardı.
Bu da daha fazla konut kredisinin takibe düşmesine ve buna bağlı olarak da daha fazla sayıda konutun bankaların eline düşmesine yol açtı. Sonuçta bankaların elindeki nakit azaldı, konut stoğu arttı. Bu konutlar daha düşük fiyatlarla satışa sunulmaya devam ettiğinden ve artık emlak sektöründeki çöküşe paralel olarak konut talebi de azaldığından, fiyatlar iyice düştü ve balon patladı.
Bu durum önce konut kredisi veren bankaları sarstı. Sonra da bu konut kredilerini bir yatırım aracı olarak kullanan (Adına CDO denen bir sihirbazlık yüzünden bu kredileri A+ yatırım zannedip satın alan) diğer finans kuruluşlarını ve akabinde de bu kredileri sigortalayan AIG gibi büyük sigorta şirketlerini. Teker teker iflas açıklamaya başladılar ve bu da ABD'nin neredeyse ekonomik çöküşünü getirdi.
Şimdi bu durum Türkiye'de yaşanıyor ve yakın bir zamanda bu balonun patlamasına şahit olacağız. ABD, sanayi ve hizmet sektörlerinin çeşitliliği ve gelişmişliği sayesinde birkaç sene içerisinde bu krizin etkilerini azalttı. Fakat bizim böyle bir kriz karşısında yapabileceğimiz çok bir şey olmayacak.
Bu durumun başlıca göstergelerinden birisi emlak fiyatlarındaki artış oranıdır. Türkiye son 4-5 senedir emlak fiyatları artışında dünya sıralamasında bazen 1., bazen 3. oluyor ve ilk 10'dan aşağı da düşmüyor. Türkiye'de km2'ye düşen kişi sayısı 100 iken, Hong Kong gibi km2'ye 6700 kişi düşen bir ülke ile emlak fiyatlarındaki artışta yarışması normal bir durum değil. Dolayısıyla Türkiye'de son yıllarda fiyatların astronomik olarak yükseldiği aşikar. Emlak fiyatlarındaki artışa bağlı olarak da, Türkiye'de en karlı yatırımın emlak olarak görülmeye başlandığı ve işi bilen/bilmeyen herkesin yap-sat işine giriştiği de ortada.
Normalde gerekli tedbirleri alarak bunu engellemesi gereken hükümet de GSMH artışına etkisi olduğu için (ve dahi tanıdık müteahhitler bu işten iyi para kazandığı için) "Kentsel Dönüşüm"ü ortaya atarak bu işin en büyük destekçisi ve öncüsü olunca, balon artık kimse üflemese bile şişmeye devam etti ve problem derinleşti.
Bu balonun bunca zamandır patlamamış olmasının çeşitli gerekçeleri var. Fakat önce balonun neden patlayacağını izah edeceğim.
Öncelikle, Türkiye'nin yıllık nüfus artış hızı şu an %0.52'ye düşmüş durumda (aslında anne başına düşen çocuk sayısı 2.01'e düştüğü için şu an gerçekte nüfus artış hızı eksiye düşmüş durumda, fakat yaşam süresinin artmasından kaynaklanan etkiye bağlı olarak nüfusumuz hala artıyor). Yani 2017 yılındaki nüfus artışı, 400bin kişi. Türkiye'de yaklaşık 20 milyon konut var. Yani konut başına ortalama nüfus 4 kişi. Bu da şu demek: Eskiyen binaları bir kenara bırakırsak, yıllık konut ihtiyacımız 100bin adet.
Eskime hesabı biraz karışık. Binaların yaklaşık ömrü 50 sene kabul ediliyor. 20 milyon konutun da 50 yıl içerisinde yenilenmesi gerekiyor. Dolayısı ile yıllık 400bin civarında konut yenilenmesi gerekiyor. Fakat bu rakamlar, 50 yıl sonrası için geçerli. 50 yıl öncesini alırsak, 1965'lerde Türkiye'deki 6 milyon konutun %2'si olan rakam, 120bin adet. Yani 50 yıllık ekonomik ömrünü tamamladığı için yenilenmesi gereken konut sayısı da 150-200bin adedi geçmiyor.
Dolayısı ile Türkiye'nin normal yıllık konut ihtiyacı, 300bin adet civarında. Hadi biraz da keyfi yenilemeleri, 2. evleri ve saire ekleyelim, 400-500bin olsun. Son birkaç senedir "yeni" konut satışları da, "yatırım" algısından kaynaklı 500-600bin civarında.
Peki arz ne kadar? Son birkaç yıldır inşaatı biten konutlar yıllık 750bin adet civarında. İnşaatı yeni başlayanlar ise yıllık 1 milyonu aştı.
Yani talebin çok üzerinde bir konut arzı var ve aradaki makas açılmaya devam ediyor. Yabancılara yapılan satışlar da %1-2 seviyesini aşmadığı/aşamadığı için, kısa süreli bir ekonomik duraksama esnasında bu arzı karşılamaya yetecek satış kalmayacak ve gerileme başlayacak.
Bu durumun normalde çok daha önceden problem olması gerekiyordu. Ama birkaç şey buna engel oldu. 1. Güneydoğu'daki operasyonlar sonucunda batıya göç etmek zorunda kalan vatandaşlar; 2. Suriye'den ve diğer ülkelerden gelen mülteciler; 3. Araplar ve İranlılar başta olmak üzere, yabancı ülke vatandaşlarına yapılan satışlar. 4. Emlaktan başka yatırım bilmeyen Türk halkının, düşük konut kredisi faizlerini ve hızla artan konut fiyatlarını değerlendirip, tüm sermayesini konuta yatırması. 5. Hükümetin konutlarda geçici bir süre için KDV indirimi yaparak talebi artırması.
Peki bu durum devam edebilir mi? Ne yazık ki edemez. Bu balon patlamamak için kapitalizmin klasik "perpetual growth" problemi gibi, daima büyümek durumunda. Fakat ne kadar büyürse büyüsün, patlamaktan kurtulamaz ve balon ne kadar büyürse, patlama da o kadar şiddetli olacak. Patlaması için gereken tek şey de, balonun şişmesinin durması.
Şu an o günleri yaşıyoruz. Özellikle 1 Ekim itibariyle KDV indirimi de sona erdiği için, konut talebi azaldı. Üzerine faiz artışları ve güven ortamının azalmasına bağlı olarak yatırım çekingenliği de eklenince, satışlar neredeyse tamamen durma noktasına geldi.
Bu olay zincirleme olarak gidecek. Ekonomi kötüleştikçe, faizler artacak. Faizler arttıkça, konut talebi azalacak. Konut talebi azaldıkça, yumurtaların çoğunu inşaat sepetine koymuş olan Türk ekonomisi daralacak. Ekonomi daraldıkça faizler daha da yükselecek. Faizler yükseldikçe, yıllık ödemeler artacak, toplanan gelir azalacak. Bu da çöküşü getirecek.
Bu sarmaldan çok daha önce çıkmamız gerekiyordu. Başta Ali Babacan olmak üzere bazı ekonomistler bu durumla ilgili uyarılarda bulunmuşlardı. Ama en büyük rant bu sektörde olduğu için, tüm uyarılar görmezden gelindi.
Rakamsal olarak bakarsak, 2017 yılı için mevcut 2 Trilyon TL kredi içerisinde inşaat sektörünün aldığı kredi 95 Milyar TL civarında. Konut kredileri ise yaklaşık 190 Milyar TL. Bu rakamlar 1 yıl için değil, ödemesi devam eden tüm krediler. Yani ortalama 5 yılı kapsayan rakamlar. Dolayısı ile şu an Türkiye'nin yıllık konut kredisi rakamı (yani Türkiye'de 1 yılda kredi ile alınan konut tutarı) 40 Milyar TL civarında. Kredisiz satılan konut rakamı da 95 Milyar TL civarında. Yani son 1 yılda toplamda 135-140 Milyar TL arasında konut satışı yapıldı.
2017 yılında yapımına başlanan konutların yaklaşık nihai satış bedeli ise, ortalama konut fiyatı 250bin TL bile alınsa, 250 milyar TL civarında olacak. Şu an birikmiş durumdaki 1 milyondan fazla konut stoğunu da hesaba katarsak, sadece 2017 yılında yapımına başlanan konutların eritilmesi için en az 5-6 sene geçmesi gerekecek.
Yani ya 1 milyon konutu eritebilmek için bir yol bulacağız (ki öyle bir dünya yok), ya da arz fazlalığından sektör çökecek.
Burada faiz artışına bağlı olarak vatandaşın yaklaşımı ile ilgili bir değişiklik de söz konusu.
Önceden aylık %0.7 faizle 5 yıl geri ödemeli 200bin TL konut kredisi alan birisi, aylık 4094 TL ödüyordu. Aylık faiz %1.20 olunca, bu rakam 4695 TL'ye çıktı.
Aynı faiz oranlarını kullanırsak, önceden 500bin TL'sini faize yatıran birisi, aylık 3500 TL alıyordu. Şimdi ise 6000 TL alıyor.
Faiz artışına paralel olarak enflasyon da arttığı için, yapım fiyatları da artmış durumda. Ayrıca ticari kredi faizleri arttığından, konut yatırımı yapanların finansman maliyetleri de artmış durumda. Dolayısıyla konut maliyetleri de bir önceki yıla göre %15 civarında artmış durumda.
Bu iki artış birleştiğinde, aynı konut için daha önce 4094 TL kredi taksidi ödeyen birisinin şu an 5399 TL ödemesi gerekiyor. Bir de bu şahsın aldığı evi 1250 TL'ye kiraya verdiğini düşünürseniz, önceden ayda cebinden aylık 2844 TL çıkan vatandaş, artık aylık 4149 TL ödemek zorunda.
Yani, faizlerdeki artış şuna yol açtı: Parasını konut alarak değerlendirmek isteyen vatandaşın ödemesi gereken aylık rakam %46 arttı. Aynı vatandaş parasını bankaya yatırırsa, alacağı rakam da %71 arttı.
Bu da "homo economicus" olan, yani en yüksek karlılık hesabına göre hareket eden/etmeye çalışan vatandaşın sistemini değiştirmesine yol açtı/açacak. Daha düne kadar "Kredi ile konut alırım, kira öder gibi taksit öderim, ev sahibi olurum" diyen adam artık "Dairemi satar paramı bankaya yatırırım, bankadan aldığım aylık faizle en kral dairede otururum, üstüne de aylık geçim masrafım çıkar." demeye başladı/başlayacak.
Bu da iç piyasada konut talebini düşürmeye başladı ve gittikçe daha da düşürecek. Konut arzındaki artış ise artık dursa da farketmeyecek, çünkü mevcut yapılar bitirilmese bile birikmiş konut stoğu tüketilecek gibi değil.
Arz ve talep arasındaki makas açıldıkça, batma riski ile karşı karşıya kalan müteahhitler fiyat düşürmek zorunda kalacak. Fiyat düşürmeyen satış yapamayacak, satış yapamayınca da aldığı krediyi geri ödeyemeyecek. Dolayısıyla müteahhidin kredi alırken rehin olarak gösterdiği konutları, bu sefer banka satışa çıkaracak. Sonuçta her halükarda fiyatlar düşecek. Fiyatlar düşmeye başladıkça, bu iş çığ gibi büyüyecek.
Çünkü normal bir sistemde, bir hisse senedinde düşüş kokusunu alan yatırımcılar, senetten hızla çıkmaya başlar. Senetten hızla çıkılması da paniği artırır ve diğer yatırımcılar da aynı yolu takip eder. Sonuçta hisse senedi dibe vurur.
İşte bu yüzden Cumhurbaşkanı konut kredilerindeki faizin yüksek olmasına veryansın edip duruyor, "Bu zulümdür zulüüüm" diyor. Çünkü bu gidişin ekonomiyi çökerteceğini biliyor/görüyor. Bu yüzden konut talebini artırmak için KDV indirimi yaptılar. İşte bu yüzden yabancılara Türkiye'de mülk edinmelerini kolaylaştıracak, hatta teşvik edecek mevzuat düzenlemeleri yaptılar.
İşte bu yüzden şimdi alel acele araba yapımına giriştik. Çünkü bina dediğiniz şey, bir üretim aracı değildir. Gerçekte betona gömülen paradır. Sanayi gibi, yıllık getirisi olan ve büyümeye sürekli katkı sağlayan/sağlayabilecek olan birşey değildir.
Fakat ne yazık ki sanayi hamlesi için çok geç kalındı. Artık hastalık son devresine girmiş durumda.
Şu an Türkiye'deki mevcut siyasi durum, özgürlük ve şeffaflığın azalması, hukuk sisteminin bozulması, adil yargı algısının yıkılması, sermaye sahiplerinde oluşan korku ve bunun sonucunda bazı zenginlerin sermayelerini yurt dışına taşımaya başlamaları, Türkiye'nin batıdaki algısının bozulması ve buna bağlı olarak doğrudan yurt dışı yatırımların ve turizmin azalması, Türkiye'nin en büyük yurtdışı inşaat pazarı olan Libya/Rusya/Irak gibi ülkelerin dış politikadaki hatalarımız yüzünden artık Türk müteahhitlerini istememesi, "itibardan tasarruf olmaz" mantığıyla musluğu iyice açılan kamu harcamalarının kamu gelirlerinden hızlı artması ve dolayısıyla bütçe açığının rekor kırması, 17 Nisan Referandumu öncesinde ekonomiyi düzeltmek için alınan tedbirlerin sonrası için olumsuz etkilerinin hissedilmeye başlanması... Bunlara eklenebilecek diğer parametleri de düşünürseniz, şu an Türkiye'nin hızla bir ekonomik çöküşe gittiği aşikar. Halihazırda Kredi Garanti Fonu ile bir miktar daha sorunu ötelemiş de olsalar, yapısal bir düzelme olmadığı için borçlanmanın artacağı ve nihayetinde KGF'nin de toplumun sırtında bir kambura dönüşeceği açık.
Buradan çıkışın tek yolu normalleşme. İçerideki siyasi kavgaların bitirilmesi ve siyasetin bir kavga arenası olmaktan çıkarılıp müşterek bir çözüm platformu haline gelmesi, tekrar demokratik yönetime geçilmesi, bakanlıkların ve kurumların eskisi gibi güçlendirilmesi, personel seçiminde liyakatin esas alınması, tek akıl yerine kollektif aklın devreye girmesi ve saire. Herkesin bildiği/gördüğü ama kimsenin de yapılacağına ümidinin kalmadığı çözümler.
Şu an memleket olarak düştüğümüz hal, eline kredi kartı verilen ve taksitli alışverişi görünce gaza gelip borç sarmalına giren düşüncesiz vatandaş gibi. Aylık taksitleri gelirini aşınca kredi kartı borcunu ödeyemez hale gelen, onu ödemek için tüketici kredisi çeken, onu ödemek için diğer bankadan kredi çeken, onu da ödemek için tefeciden borç alan bir vatandaş. Normalde bu işten çıkışın yolu, harcamaların azaltılması ve gelirlerin artırılması. Yani vatandaşın yapması gereken tefeciye gitmek yerine harcamaları asgariye indirip, daha fazla çalışmaya ve daha fazla kazanmaya başlaması ve borcu yavaş yavaş ödemesi. Ama bunu yapmak yerine, "keyfimi bozamam" deyip de tefeci sarmalına düşerse, yılların birikimi olan herşeyini kaybetmeye mahkum olur.
Ülkenin yapması gerekenler de aslında aynı. Ama nedense son yıllarda ekonomiyi düzeltmek için yapılanlar, sadece günü kurtarmaya yarıyor ve vatandaşın borç sarmalı gibi problem gittikçe derinleşiyor.
En nihayetinde bu iş 1999'dan beter bitecek. Eğer çok kısa bir zamanda çok büyük adımlar atılmazsa, bunun matematiksel olarak başka sonucu yok. O adımlar da atılmayacak/atılamayacak gibi duruyor. Çaresiz kalınca, başa gelen çekilecek...
Neyse ki referandum sonucu "Evet" çıktı da, bu ekonomik çöküşü başkasının üzerine atamayacaklar. Atmaya çalışsalar da dikkate alan olmayacak.
Evet olan millete olacak, ama inşallah acı bir ders olur da, sonrasını düzgün inşa etmeyi akıl ederiz.
Akibet müttakilerindir. Sonumuz hayır olsun, vesselam.
Rakamlara göre adamlar haklı. Çünkü 2013'ten 2017'ye kadar konut kredilerindeki takip oranı %0.5 civarında. Yani emlak sektöründe hala bir problem gözükmüyor. Fakat tahmin ediyorum artık sona gelindi.
Önce bu iş ABD'de nasıl başladı kısaca onu özetleyeyim.
Mortgage (yani konut kredileri), kredi verenler açısından çok karlı bir yatırım türüydü. Finans kuruluşları konut kredisi vererek iyi para kazanıyorlardı. Fakat bir zaman sonra bu karlılık yetmemeye başladı. İştahları arttıkça, mali durumu iyi olmayanlara da kredi vermeye başladılar. Bu da konut talebini artırdı ve konut fiyatları hızla yükseldi. Balon böylece şişmeye başladı.
Sonra, doğal olarak konut kredilerinde ödenmeme oranları artmaya başladı. Buna bağlı olarak da bankaların ellerine düşen konut sayıları arttı. Bankalar da doğal olarak, rehni paraya çevirme yoluna gittiler. Fakat acil nakit ihtiyaçlarından dolayı, açık artırmalı olarak piyasa fiyatlarının altında rakamlardan satışa başladılar.
Bu durum her zaman olan bir şeydi ve normalde problem çıkarmazdı. Çünkü bankaların sattığı konut sayısı, toplam konut stoğu içinde çok az bir yer kaplardı. O yüzden bankaların satış fiyatları piyasayı pek etkilemezdi. Fakat ne zaman ki rehin yolu ile satılan konutlar piyasada belli bir oranı aştılar, piyasada fiyat skalası buna göre oluşmaya başladı ve fiyatlar hızla düştü.
Fiyatlar düşmeye başlayınca, bu sefer normalde gücü yeten vatandaş da kredilerini ödememeye başladı. Çünkü 300bin$'a satın aldığı ve 20 yıl boyunca taksitlerini ödeyeceği konut, artık 200bin$'a düşmüştü. Kredi taksitlerini ödemeyi bıraktığı takdirde daha düşük bir zarara uğrayacaklarını (örneğin 20-30bin$ kaybedeceklerini) gördükleri için, taksit ödemeyi bıraktılar. Çünkü aynı evi artık 100bin$ daha ucuza alabiliyorlardı.
Bu da daha fazla konut kredisinin takibe düşmesine ve buna bağlı olarak da daha fazla sayıda konutun bankaların eline düşmesine yol açtı. Sonuçta bankaların elindeki nakit azaldı, konut stoğu arttı. Bu konutlar daha düşük fiyatlarla satışa sunulmaya devam ettiğinden ve artık emlak sektöründeki çöküşe paralel olarak konut talebi de azaldığından, fiyatlar iyice düştü ve balon patladı.
Bu durum önce konut kredisi veren bankaları sarstı. Sonra da bu konut kredilerini bir yatırım aracı olarak kullanan (Adına CDO denen bir sihirbazlık yüzünden bu kredileri A+ yatırım zannedip satın alan) diğer finans kuruluşlarını ve akabinde de bu kredileri sigortalayan AIG gibi büyük sigorta şirketlerini. Teker teker iflas açıklamaya başladılar ve bu da ABD'nin neredeyse ekonomik çöküşünü getirdi.
Şimdi bu durum Türkiye'de yaşanıyor ve yakın bir zamanda bu balonun patlamasına şahit olacağız. ABD, sanayi ve hizmet sektörlerinin çeşitliliği ve gelişmişliği sayesinde birkaç sene içerisinde bu krizin etkilerini azalttı. Fakat bizim böyle bir kriz karşısında yapabileceğimiz çok bir şey olmayacak.
Bu durumun başlıca göstergelerinden birisi emlak fiyatlarındaki artış oranıdır. Türkiye son 4-5 senedir emlak fiyatları artışında dünya sıralamasında bazen 1., bazen 3. oluyor ve ilk 10'dan aşağı da düşmüyor. Türkiye'de km2'ye düşen kişi sayısı 100 iken, Hong Kong gibi km2'ye 6700 kişi düşen bir ülke ile emlak fiyatlarındaki artışta yarışması normal bir durum değil. Dolayısıyla Türkiye'de son yıllarda fiyatların astronomik olarak yükseldiği aşikar. Emlak fiyatlarındaki artışa bağlı olarak da, Türkiye'de en karlı yatırımın emlak olarak görülmeye başlandığı ve işi bilen/bilmeyen herkesin yap-sat işine giriştiği de ortada.
Normalde gerekli tedbirleri alarak bunu engellemesi gereken hükümet de GSMH artışına etkisi olduğu için (ve dahi tanıdık müteahhitler bu işten iyi para kazandığı için) "Kentsel Dönüşüm"ü ortaya atarak bu işin en büyük destekçisi ve öncüsü olunca, balon artık kimse üflemese bile şişmeye devam etti ve problem derinleşti.
Bu balonun bunca zamandır patlamamış olmasının çeşitli gerekçeleri var. Fakat önce balonun neden patlayacağını izah edeceğim.
Öncelikle, Türkiye'nin yıllık nüfus artış hızı şu an %0.52'ye düşmüş durumda (aslında anne başına düşen çocuk sayısı 2.01'e düştüğü için şu an gerçekte nüfus artış hızı eksiye düşmüş durumda, fakat yaşam süresinin artmasından kaynaklanan etkiye bağlı olarak nüfusumuz hala artıyor). Yani 2017 yılındaki nüfus artışı, 400bin kişi. Türkiye'de yaklaşık 20 milyon konut var. Yani konut başına ortalama nüfus 4 kişi. Bu da şu demek: Eskiyen binaları bir kenara bırakırsak, yıllık konut ihtiyacımız 100bin adet.
Eskime hesabı biraz karışık. Binaların yaklaşık ömrü 50 sene kabul ediliyor. 20 milyon konutun da 50 yıl içerisinde yenilenmesi gerekiyor. Dolayısı ile yıllık 400bin civarında konut yenilenmesi gerekiyor. Fakat bu rakamlar, 50 yıl sonrası için geçerli. 50 yıl öncesini alırsak, 1965'lerde Türkiye'deki 6 milyon konutun %2'si olan rakam, 120bin adet. Yani 50 yıllık ekonomik ömrünü tamamladığı için yenilenmesi gereken konut sayısı da 150-200bin adedi geçmiyor.
Dolayısı ile Türkiye'nin normal yıllık konut ihtiyacı, 300bin adet civarında. Hadi biraz da keyfi yenilemeleri, 2. evleri ve saire ekleyelim, 400-500bin olsun. Son birkaç senedir "yeni" konut satışları da, "yatırım" algısından kaynaklı 500-600bin civarında.
Peki arz ne kadar? Son birkaç yıldır inşaatı biten konutlar yıllık 750bin adet civarında. İnşaatı yeni başlayanlar ise yıllık 1 milyonu aştı.
Yani talebin çok üzerinde bir konut arzı var ve aradaki makas açılmaya devam ediyor. Yabancılara yapılan satışlar da %1-2 seviyesini aşmadığı/aşamadığı için, kısa süreli bir ekonomik duraksama esnasında bu arzı karşılamaya yetecek satış kalmayacak ve gerileme başlayacak.
Bu durumun normalde çok daha önceden problem olması gerekiyordu. Ama birkaç şey buna engel oldu. 1. Güneydoğu'daki operasyonlar sonucunda batıya göç etmek zorunda kalan vatandaşlar; 2. Suriye'den ve diğer ülkelerden gelen mülteciler; 3. Araplar ve İranlılar başta olmak üzere, yabancı ülke vatandaşlarına yapılan satışlar. 4. Emlaktan başka yatırım bilmeyen Türk halkının, düşük konut kredisi faizlerini ve hızla artan konut fiyatlarını değerlendirip, tüm sermayesini konuta yatırması. 5. Hükümetin konutlarda geçici bir süre için KDV indirimi yaparak talebi artırması.
Peki bu durum devam edebilir mi? Ne yazık ki edemez. Bu balon patlamamak için kapitalizmin klasik "perpetual growth" problemi gibi, daima büyümek durumunda. Fakat ne kadar büyürse büyüsün, patlamaktan kurtulamaz ve balon ne kadar büyürse, patlama da o kadar şiddetli olacak. Patlaması için gereken tek şey de, balonun şişmesinin durması.
Şu an o günleri yaşıyoruz. Özellikle 1 Ekim itibariyle KDV indirimi de sona erdiği için, konut talebi azaldı. Üzerine faiz artışları ve güven ortamının azalmasına bağlı olarak yatırım çekingenliği de eklenince, satışlar neredeyse tamamen durma noktasına geldi.
Bu olay zincirleme olarak gidecek. Ekonomi kötüleştikçe, faizler artacak. Faizler arttıkça, konut talebi azalacak. Konut talebi azaldıkça, yumurtaların çoğunu inşaat sepetine koymuş olan Türk ekonomisi daralacak. Ekonomi daraldıkça faizler daha da yükselecek. Faizler yükseldikçe, yıllık ödemeler artacak, toplanan gelir azalacak. Bu da çöküşü getirecek.
Bu sarmaldan çok daha önce çıkmamız gerekiyordu. Başta Ali Babacan olmak üzere bazı ekonomistler bu durumla ilgili uyarılarda bulunmuşlardı. Ama en büyük rant bu sektörde olduğu için, tüm uyarılar görmezden gelindi.
Rakamsal olarak bakarsak, 2017 yılı için mevcut 2 Trilyon TL kredi içerisinde inşaat sektörünün aldığı kredi 95 Milyar TL civarında. Konut kredileri ise yaklaşık 190 Milyar TL. Bu rakamlar 1 yıl için değil, ödemesi devam eden tüm krediler. Yani ortalama 5 yılı kapsayan rakamlar. Dolayısı ile şu an Türkiye'nin yıllık konut kredisi rakamı (yani Türkiye'de 1 yılda kredi ile alınan konut tutarı) 40 Milyar TL civarında. Kredisiz satılan konut rakamı da 95 Milyar TL civarında. Yani son 1 yılda toplamda 135-140 Milyar TL arasında konut satışı yapıldı.
2017 yılında yapımına başlanan konutların yaklaşık nihai satış bedeli ise, ortalama konut fiyatı 250bin TL bile alınsa, 250 milyar TL civarında olacak. Şu an birikmiş durumdaki 1 milyondan fazla konut stoğunu da hesaba katarsak, sadece 2017 yılında yapımına başlanan konutların eritilmesi için en az 5-6 sene geçmesi gerekecek.
Yani ya 1 milyon konutu eritebilmek için bir yol bulacağız (ki öyle bir dünya yok), ya da arz fazlalığından sektör çökecek.
Burada faiz artışına bağlı olarak vatandaşın yaklaşımı ile ilgili bir değişiklik de söz konusu.
Önceden aylık %0.7 faizle 5 yıl geri ödemeli 200bin TL konut kredisi alan birisi, aylık 4094 TL ödüyordu. Aylık faiz %1.20 olunca, bu rakam 4695 TL'ye çıktı.
Aynı faiz oranlarını kullanırsak, önceden 500bin TL'sini faize yatıran birisi, aylık 3500 TL alıyordu. Şimdi ise 6000 TL alıyor.
Faiz artışına paralel olarak enflasyon da arttığı için, yapım fiyatları da artmış durumda. Ayrıca ticari kredi faizleri arttığından, konut yatırımı yapanların finansman maliyetleri de artmış durumda. Dolayısıyla konut maliyetleri de bir önceki yıla göre %15 civarında artmış durumda.
Bu iki artış birleştiğinde, aynı konut için daha önce 4094 TL kredi taksidi ödeyen birisinin şu an 5399 TL ödemesi gerekiyor. Bir de bu şahsın aldığı evi 1250 TL'ye kiraya verdiğini düşünürseniz, önceden ayda cebinden aylık 2844 TL çıkan vatandaş, artık aylık 4149 TL ödemek zorunda.
Yani, faizlerdeki artış şuna yol açtı: Parasını konut alarak değerlendirmek isteyen vatandaşın ödemesi gereken aylık rakam %46 arttı. Aynı vatandaş parasını bankaya yatırırsa, alacağı rakam da %71 arttı.
Bu da "homo economicus" olan, yani en yüksek karlılık hesabına göre hareket eden/etmeye çalışan vatandaşın sistemini değiştirmesine yol açtı/açacak. Daha düne kadar "Kredi ile konut alırım, kira öder gibi taksit öderim, ev sahibi olurum" diyen adam artık "Dairemi satar paramı bankaya yatırırım, bankadan aldığım aylık faizle en kral dairede otururum, üstüne de aylık geçim masrafım çıkar." demeye başladı/başlayacak.
Bu da iç piyasada konut talebini düşürmeye başladı ve gittikçe daha da düşürecek. Konut arzındaki artış ise artık dursa da farketmeyecek, çünkü mevcut yapılar bitirilmese bile birikmiş konut stoğu tüketilecek gibi değil.
Arz ve talep arasındaki makas açıldıkça, batma riski ile karşı karşıya kalan müteahhitler fiyat düşürmek zorunda kalacak. Fiyat düşürmeyen satış yapamayacak, satış yapamayınca da aldığı krediyi geri ödeyemeyecek. Dolayısıyla müteahhidin kredi alırken rehin olarak gösterdiği konutları, bu sefer banka satışa çıkaracak. Sonuçta her halükarda fiyatlar düşecek. Fiyatlar düşmeye başladıkça, bu iş çığ gibi büyüyecek.
Çünkü normal bir sistemde, bir hisse senedinde düşüş kokusunu alan yatırımcılar, senetten hızla çıkmaya başlar. Senetten hızla çıkılması da paniği artırır ve diğer yatırımcılar da aynı yolu takip eder. Sonuçta hisse senedi dibe vurur.
İşte bu yüzden Cumhurbaşkanı konut kredilerindeki faizin yüksek olmasına veryansın edip duruyor, "Bu zulümdür zulüüüm" diyor. Çünkü bu gidişin ekonomiyi çökerteceğini biliyor/görüyor. Bu yüzden konut talebini artırmak için KDV indirimi yaptılar. İşte bu yüzden yabancılara Türkiye'de mülk edinmelerini kolaylaştıracak, hatta teşvik edecek mevzuat düzenlemeleri yaptılar.
İşte bu yüzden şimdi alel acele araba yapımına giriştik. Çünkü bina dediğiniz şey, bir üretim aracı değildir. Gerçekte betona gömülen paradır. Sanayi gibi, yıllık getirisi olan ve büyümeye sürekli katkı sağlayan/sağlayabilecek olan birşey değildir.
Fakat ne yazık ki sanayi hamlesi için çok geç kalındı. Artık hastalık son devresine girmiş durumda.
Şu an Türkiye'deki mevcut siyasi durum, özgürlük ve şeffaflığın azalması, hukuk sisteminin bozulması, adil yargı algısının yıkılması, sermaye sahiplerinde oluşan korku ve bunun sonucunda bazı zenginlerin sermayelerini yurt dışına taşımaya başlamaları, Türkiye'nin batıdaki algısının bozulması ve buna bağlı olarak doğrudan yurt dışı yatırımların ve turizmin azalması, Türkiye'nin en büyük yurtdışı inşaat pazarı olan Libya/Rusya/Irak gibi ülkelerin dış politikadaki hatalarımız yüzünden artık Türk müteahhitlerini istememesi, "itibardan tasarruf olmaz" mantığıyla musluğu iyice açılan kamu harcamalarının kamu gelirlerinden hızlı artması ve dolayısıyla bütçe açığının rekor kırması, 17 Nisan Referandumu öncesinde ekonomiyi düzeltmek için alınan tedbirlerin sonrası için olumsuz etkilerinin hissedilmeye başlanması... Bunlara eklenebilecek diğer parametleri de düşünürseniz, şu an Türkiye'nin hızla bir ekonomik çöküşe gittiği aşikar. Halihazırda Kredi Garanti Fonu ile bir miktar daha sorunu ötelemiş de olsalar, yapısal bir düzelme olmadığı için borçlanmanın artacağı ve nihayetinde KGF'nin de toplumun sırtında bir kambura dönüşeceği açık.
Buradan çıkışın tek yolu normalleşme. İçerideki siyasi kavgaların bitirilmesi ve siyasetin bir kavga arenası olmaktan çıkarılıp müşterek bir çözüm platformu haline gelmesi, tekrar demokratik yönetime geçilmesi, bakanlıkların ve kurumların eskisi gibi güçlendirilmesi, personel seçiminde liyakatin esas alınması, tek akıl yerine kollektif aklın devreye girmesi ve saire. Herkesin bildiği/gördüğü ama kimsenin de yapılacağına ümidinin kalmadığı çözümler.
Şu an memleket olarak düştüğümüz hal, eline kredi kartı verilen ve taksitli alışverişi görünce gaza gelip borç sarmalına giren düşüncesiz vatandaş gibi. Aylık taksitleri gelirini aşınca kredi kartı borcunu ödeyemez hale gelen, onu ödemek için tüketici kredisi çeken, onu ödemek için diğer bankadan kredi çeken, onu da ödemek için tefeciden borç alan bir vatandaş. Normalde bu işten çıkışın yolu, harcamaların azaltılması ve gelirlerin artırılması. Yani vatandaşın yapması gereken tefeciye gitmek yerine harcamaları asgariye indirip, daha fazla çalışmaya ve daha fazla kazanmaya başlaması ve borcu yavaş yavaş ödemesi. Ama bunu yapmak yerine, "keyfimi bozamam" deyip de tefeci sarmalına düşerse, yılların birikimi olan herşeyini kaybetmeye mahkum olur.
Ülkenin yapması gerekenler de aslında aynı. Ama nedense son yıllarda ekonomiyi düzeltmek için yapılanlar, sadece günü kurtarmaya yarıyor ve vatandaşın borç sarmalı gibi problem gittikçe derinleşiyor.
En nihayetinde bu iş 1999'dan beter bitecek. Eğer çok kısa bir zamanda çok büyük adımlar atılmazsa, bunun matematiksel olarak başka sonucu yok. O adımlar da atılmayacak/atılamayacak gibi duruyor. Çaresiz kalınca, başa gelen çekilecek...
Neyse ki referandum sonucu "Evet" çıktı da, bu ekonomik çöküşü başkasının üzerine atamayacaklar. Atmaya çalışsalar da dikkate alan olmayacak.
Evet olan millete olacak, ama inşallah acı bir ders olur da, sonrasını düzgün inşa etmeyi akıl ederiz.
Akibet müttakilerindir. Sonumuz hayır olsun, vesselam.
3 yorum:
Merhaba,
Yazınızdan anladığım kadarıyla finans sektörüne uzaksınız. Amerika ve Türkiye arasında kurmuş olduğunuz benzerlikten itibaren çok da gerçeği yansıtmayan bir analiz söz konusu. Amerikadaki konuta dayalı türev ürünlerin hiç biri ülkemizde yoktur. Konut kredileri ödendiği takdirde bankalar için konut fiyatlarının düşüyor olması sorun değildir. Hasılı kelam, döviz kuru ve benzeri sistemik riskler olmadığı takdirde konut sektöründe sıkıntı olmaz. Bir ekonomik kriz olursa, konut kredileri ülkemizde krizin etkeni değil edilgeni durumunda olacaktır.
Yorumlar onaya tabi olduğu için paylaşmama ihtimaliniz var. Saygı duyarım. Amacım zaten yorumun görünmesi değil, sizin okumanız.
Bazen kağıt üzerinde herşey güzel görünür, ama pratikte işler öyle olmaz.
Analizin gerçeği yansıtmaması neden? Türkiye'deki konut kredilerinin türev ürünler olmamasından mı? Ben "ABD ve Türkiye'deki durum birebir aynıdır" iddiasında değilim. Orada bir Emlak Balonu patladı, yakında bizde de patlayacak. Detayları farklı olsa da, olgular benzer.
ABD'de konut kredileri ödenmediği için çok sayıda konut bankalara düştüğünden problem çıktı.
Bizde ise doğrudan konut kredileri değil, ellerindeki ihtiyaç fazlası konutları satamayan müteahhitlerin ticari kredileri problem olacak.
Muhtemel krizin çıkma gerekçesi, bizdeki arz fazlalığı (bilen bilmeyen herkesin konut işine girmesinin doğal sonucu..)
Yazıda açıkça ifade etmişim zaten:
"Yani ya 1 milyon konutu eritebilmek için bir yol bulacağız (ki öyle bir dünya yok), ya da arz fazlalığından sektör çökecek."
Bu arz fazlalığından sektör çöktüğü zaman, konut kredileri de bunun devamında çökecek..
Analizin çok da gerçeği yansıtıp yansıtmadığını tarih gösterir. O zaman bakarız, finans sektörünün tam ortasında olanlar (batacak olan bunca müteahhit firmaya kredi verenler vs.) ne kadar öngörmüşler bu durumu diye..
Yok ben haksız çıkarsam zaten cana minnet. Ekonomi iyi gitsin, kimsenin derdi olmasın, ben yanılmaya göbek atarım o durumda.
şimdi okuyorum da bu analizi bravo diyorum
Yorum Gönder